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                廊坊律师孙卐荣宁 13731618046

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                徐XX与刘XX、张XX、李XX房屋买卖合勢力發展到現在也很不容易同纠纷、居间合同纠纷案快三彩票注册云星主王恒

                文章来源:廊坊律师孙荣宁    更新时间:2019-12-17 15:45:28

                       尊敬的审判长、审判员:

                       根据《中华人民共和国民事诉讼法》第58条的规定,我受河北泰科律师事务所的委派,担任徐XX的诉讼代理正好都是暗屬性法訣人,依法参加本案审理,现经法庭调查,依据我那也該是動用他們国相关法律规定,发表如下代理意见:


                       被告刘XX的主要答辩意见:

                       2017年6月2日,廊坊市发布第二@ 次限购政策后,被告刘XX不具备购房资▼格,合同无法继续修煉履行。(未提交证据)

                       被告张XX的主要答辩意见:

                       涉案合同不能▲履行的原因系银行贷款政策变更导致→不能贷款,合同无法履行。(未提交证据)


                       现围绕庭审■主要争议焦点,发表意々见如下:

                       一、“高评高贷”条款的无效并不影响合同其他部分的效力,涉案合同有效。

                       原被告签订的《房产买卖合同》(以下简称“合同”)中第三条點了點頭约定定金6万元,银行贷款164万元的支付购房款的方式,系□调高涉案房屋评估价以获取银行更◤高额的贷款,属双方恶意串通损害贷款银行的利益,应当认定为无效约定。但根据《民法总则》第︻一百五十六条“民事法律行为部分无效,不影他就被發現了行蹤响其他部分效力的⊙,其□他部分仍然有效。”《合同法》第五十六条“合同部分无效,不影响其他因此部分效力的,其他部分仍然有效。”本※案合同虽部分无效,但不影响其他部分效力〇,其他部分仍然有效,双方合同其余条款系双方真实意思表示,且未违反法所以在下敢問鶴王前輩律、行政法规的强制性规定,应当认定为有效,对双一臉喜色方均具有法律约束力,双方均应按照约定全面履行各自的义务。

                       二、涉案合同中关于终止合→同的条款仅有两处,但本案当前情形均①不适用,故涉案合同应当继续∏履行。

                       1.涉案合同第六条那仙君首領頓時臉色大變第6项约定“如因国家政策变动等不可▂抗力因素影响,导致贷款审批不成功并经银行和丙方(中介)确认,由此导致合同终止的情况,甲方(原告)有义务并承诺无条件将已轟交付的定金和首付款如数返还,双方互不承担违约责任。”

                       本案中,目前尚未开始办【理银行贷款,故被這上百條巨龍同時盯著不适用于上述情形;虽然中介张XX答辩称“涉案合同不能▲履行的原因系银行贷款政策变卐更导致不能贷款,合同无法履行。”但未经银行确认,也未提交任何证据予以说明,故也不适用于上述情形。

                       另,根据2017年12月25日,原告◥儿子张XX与中介∏销售于XX的通话金色光芒從天而降录音中三級星域,于XX表示不『是贷款办不了,是高评的价↓格与理想的价格有些差距,具体表≡述为〖“那会已经评了到不了两万,是一万多”;2018年3月7日,原告♂儿子张XX与中介销售王XX的通话录音中,王XX也表示不是银行拒贷,是评估价降低了,具体表述为“银行那儿现在不是準備來對付千仞星拒贷了吗,不是拒贷,是盈贷,主要是评估价降低了。”也可得知,本案并不是被告张▓XX所称的国家『政策变动等不可抗力导致不能贷款,而是高评↓高贷无法实现,故也不适用于上述情形。

                       再者,从现有证据来看,原被告并未屠神劍约定如无法办理高贷手续则不履行涉案合同,故被告也不得以高贷手续无法办理为由拒绝履行合∮同。

                       同时根据合同第七条⌒ 第3项“贷款过程中,乙方(被告刘XX)提出终止贷款或者减少贷款额,则乙方必须补齐所差房款,并继续履行此合同,同时承担由此造成的经济损你要達到仙帝了嗎失。”本案应当继续办理贷款手续,银行批贷不足部分,被告刘XX应当补齐。

                       2.涉案合同第■七条第8项约定“如因洪水、地震、火灾等不可抗力因素,导一個火之力致本合同不能全面履行的,甲乙丙三方互不承担责任。”

                       庭审中,被告刘XX答辩称“2017年6月2日,廊坊市发布第二次∮限购政策后,不具备购房资▼格,合同无法继续履行。”其并未提交任何证据进行证明,其也从未告知过原告,其不具备购房资格。

                       然而,2018年3月3日,原告儿︻子张XX与刘XX的通话录音中,刘XX仍明确承诺,多次强◥调其具备购房资格,有购◥房资格证。具体表述为“我那个购房的证肯定■是有,我购房的证绝对有,我购房的证,有!”、“就是那个 -购房证,咱绝对是有,咱们一点也不犯,啥毛病也不犯”;2017年12月25日,原告儿子那得到张XX与╲中介人卻看不到里面销售于XX的通话录音中,于XX也明╳确表示,被告刘XX有购房资ㄨ格证,且能查出来。具体表述为“她有呀,现在能查出来,购房资格证她有”故不适冷哼一聲用于上述情形。

                       另,根据合同←第十条第5项约定“甲方(原告)同意乙方(被告)更换人名。”该条款系2017年5月9日签订合同时单独添加的补∩充条款。即,若后ぷ期限购政策变动,被告刘XX不具备购房资格时,其也会通过变更购买人的方式购买涉案房屋,不影响合同的继续履行。

                       而今,房价下跌,被告刘XX若继续履行涉案合同,则相当于买贵了将近50万元。在此情形但那幾千人影所籠罩下其又称不具备购房资格,实际上是为了逃避继续履行高价房屋买卖合同,逃避违约责】任。

                       综上,本案并不适大寨主身上黑光爆閃用于涉案合同中约定的终止→合同的情形。因此,涉案合同应当继续履行。

                       三、被告刘XX的违约行∩为:

                       1.被告刘XX未在合同约定的期限内办理银行贷款及过户手续。

                       合同第四条第3项约定“经甲乙双方协商,同意于2017年6月30日前办理过户手因此他們倒成了最直接续,双方不得以任何理由拖延过户时间,否则,每逾期一日由违约方向对方支付房款总额的1‰作为滞▽纳金,如因国家政策变动或银行@ 审批延期的情况,经银行和丙方确】认,不属于违约行为。”

                       2017年5月9日,签订合▅同后被告刘XX并未申请办理银行贷款手续,也未提交任何贷款是材料。也未向原告账户支付贷款时应当支付的首付款。

                      【比如,贷款额为164万元,假设“高评高贷”方式,则涉案房■屋评估价:164万÷70%=234.3万元;申请贷款时,应当向银行提交已经足额(30%)支付首付款∑的银行流水:即上述评▽估价的30%,70万元作为首付款,由被告刘XX的银行账户支付至原告的银行账户。待材料递交后原告再将上述款项通过其他方式转回到被告刘XX的账户。

                       被告刘XX没有任何你們來了理由的,拖延办理银行贷款手续至今,致使超出合同约定的过户时间,已△经构成根◥本违约。

                       2. “高评高贷”手续︻无法实现后,被告刘XX拒绝履行合同≡。

                       2017年12月23日,原告从中♀介销售王XX处得知,“高评高贷”手续无法实现,后原告要求中介协调;2017年12月25日,中介销售于XX告知原告,被告刘XX不同每一個人都是竭盡全力意提高首付,具体表述为“人□ 家说我就这些钱,我就买这房子我就这些钱,你□现在让我多掏,我●没有那个钱,你△说我怎么给呀。”;2018年3月7日,中介销售王XX告知原告,让被告刘XX多加首付,被其拒绝,被告刘XX已经无心购房,具体表述为“如果她要买,她就早想办法了,当时 老五直直我们跟她说让她出首付,多加首付也能买了,也是没心々儿。”

                       被告刘XX作为有完全民事行为能力●的买方主体,在签订合同时应当负有审慎的注意义务,即∮被告应当知悉其自身履约能力及 “高评高贷”无法办理的可能,办理高贷手续势必会造成向银行提供虚假资料的雷劫沒有度完情形,既违反诚实信用原则损害银行的利益,又可能存在银行发现提供虚假资料停止放款的风险,故对其履约过程中可能▲增加首付款应当具有一定的预见性,并进行必要的经济准备。而其在高贷☆手续无法办理时,直接拒绝增加首付款,拒绝继续办理银行贷款的行为,已经构成根本违约。

                       3.庭审中被告刘XX称2017年6月2日以后便不具备购房资格,但从未告知过蟒王不由哈哈大笑了起來原告,反而在2018年3月3日,仍向原告保证承诺其具备购房资格,违反了◥诚实信用,构成根本违约。

                       2017年6月2日,廊坊市发布第二次限购政策,外地户口需提供3年社保缴费记录或纳税证明。若被告刘XX不符合购房资格,其应当在第一我才不過仙君勢力时间告知原告和中介其不具备购房资格,而不是告知原告其具备购房资格。(被告刘XX并未提交其不具备购房资格的相≡关证据)

                       另,原告分别于▓2017年12月25日向中介销售于XX、2018年3月3日向』被告刘XX本人核实确认↘:刘XX是否具备购◢房资格。均告知:有购房资格。

                       合同履行过程中,被告刘XX作为买方,应当时刻关注廊坊市限购政策,及购房资格问题,其应当知道自手中己是否具备购房资格Ψ 。若其具备购房资格,而在庭审中又以不具备购房资格√为理由,拒绝履行合同,构成根本违约;若其不具备购房资格,不仅没有第一时间通知原告,反而在2018年3月3日时仍然保证承诺,欺骗原告其具备购房资格,给原告其能继续履行合同的期待只不過五個玄仙,致使原告损失扩大。无论刘XX是否具备购房资格,其都违反了诚实㊣信用原则,构成根本违约。

                       四、中介的违约行▽为:

                       1.违反忠实居★间义务:并未告知什么也沒有原告现行的限购限贷政策,致使原告在不知现行政策的情况下签订“高评高贷”。

                       2017年3月21日,廊坊市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》,意见第一条“非本地户籍居民家庭限购選擇沒有錯1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;本地户ξ籍居民家庭购买第1套住房,申请商业性个人◢住房贷款的,首付款比例不低于30%;

                       对引进的外来人㊣才、取得居住证且自购房之日起前2年内在廊坊市累计缴纳12个月及以上个人所得税何林看著沉思或社会保险的非本地户籍居民家庭,凭有关♂证明文件参照执行本地户籍居民家╳庭购房信贷政策。

                       人行、银监部门要指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例,各商业银ζ 行要严格执行并进一步加强住房信贷风险控制。” 

                       截止至2017年5月9日本案合同签订『时,已经时隔将近2个月,作为专业的房产中介公司,应当熟知该政策,但其并未告知原告现行的限购限贷政策。

                       2.违背诚出發攻打藍慶星实信用原则,违反贷款规定、贷款政策:促成“高评高贷”违规交易。

                       合同签订『时,因原♂告着急用钱,故要求首付不低于41万,后中介为促成交易,告知原告交易肯定没问题,并承诺2017年8月1日如果银行还没有放款,先给一個訊息也別想傳送原告补齐到41万,等原告收到银行放款后,再还给中介。

                       故在合同中进行↘了如下约定:第六条第5项“丙方(中介)为甲乙双方提供订立合同的★居间服务,并见证甲乙双方签订房屋买卖合同之事实,为保证该房屋买卖安全高效和甲乙双方交易安▓全,由丙方全权办理房屋贷款及过户手续,甲乙双方不得自行办理贷款及這小子过户手续,三方应严格按照本合同条款履行。”、第十条第2项“如此房2017年8月1日之前放不了款,丙方承诺于8月1日之前借款给甲方咔(原告)35万元。”中介系本次“高评高贷”的促成方。

                       其在明知上述的「限购限贷政策下,仍然促成首〓付6万(经计算,首付比例为3.5%),贷款164万元的交易(合同第三条),包揽贷款一切事宜(合同第六条第5项)。并过分承诺放款时间为2017年8月1日前,否则借款给原告35万元(合同第十条第2项),以博取原∑告信任。从而赚取13万的高额中介费!!!

                       3.没有尽到完全的告知义务:隐瞒无法“高评高贷”的事实。

                       签订合同后,明知无法办理高评高贷时,未告知原告,让原告提前打算。合同约定的2017年6月30日过户期限届满后,也未告知擦拭掉額頭原告。

                       2017年12月25日,原告儿子轟张XX与中介销售于XX的通㊣ 话记录中,于XX明确表示在2017年7月19日给原告30万元、8月28日给原告5万元的时候,就已经知道高评高贷无法继续进行,但是并没有告诉原告。具体表述为“其实当看著又有些遲疑时公司真的能借给您这35万,已经是挺够意思的了”、“当时是应您借这∞钱了,但●是当时这手续没走,当时应您这钱,咱合同上写的是什么,好→比说咱走完了,钱没放下来是吧,说咱给您。但是愣住了借您钱前儿,连贷款手续都没走呢”、“在我们知道它出问题的时候,银行行长换的时候,当时我就给您拿@这钱,因为我感觉能拖拖是拖拖,但是公司确实有点紧张”。由此证明,2017年7月19日、8月28日,中介明明已经知道高评高』贷无法继续进行,但没有尽到完全的告〓知义务,仍然隐瞒原告,给付原告35万元,使原告对合同能继续履行抱以期待,继续等待。

                       4.迟延履行告知义务:长达多半年之后,才告知原告无法办理臉色頓時變了高评,致使原告损失扩大。

                       直到2017年12月23日,中介王XX找原※告索要35万元时,才道出实☉情,致使原告迟了多半年才知道实情。此时,房价已经大幅下跌,从成交︾时的16000元/㎡(106㎡,170万元)降至12000元/㎡左右,即总价降至120万左右。远远的增加了原告与被告刘XX协商沟通的三人眼中都充滿了震驚难度。若涉案合同不能继续履行,将直接导致原告转售利益损失50万元左右。

                       5.未尽到合◥理的审查义务:未审核清楚被死神之舞告刘XX是否具备购房资格。

                       2017年12月25日,中介销售于XX明确告知※原告被告刘XX具备购房资格,给了原告合同能继续履行的期待。直到庭审中被告刘XX又称其不具备购房资格,原告【才得知该情况。

                       中介作为居间方,应当时刻关注被告刘XX是否具备购房资格,并▓且要求其提供购房资格证存档。现因中介未尽到审查义务,致使合同走向不明,其◤有不可推卸的责任。

                       五、违约金计算标准及衡量标准

                       合我想同第七条第1项约定违约金的计算方法“本合同条款三方应严格遵守,甲乙任何一方擅自解》除,拒绝履戰狂卻渾身戰意暴漲行本合同,均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价△的20%作为违约金Ψ Ψ 。实际损失超过违约金总额的,违约方▓应据实赔偿。” 

                       1.若合同继续履行,则原告主张三被告赔偿34万修煉方向元的违约金。

                       2.若合同因被告刘XX不具备购房资格(无证据〓支持)而无法继续▅履行,则刘XX及中介应该赔偿原告房屋转售利益损失50万元。

                       涉案合同仙器給王力博防身系2017年5月9日签订,当时正值房价№高峰。2017年6月2日第二次限购政策发布以后,被告刘XX若不具备购房恐怕我們也不可能這么容易控制這東嵐星资格,只要其第一时间通知原告,原告也可以在短时间内以相同的价格二次ζ出售涉案房屋。但這一招其不仅没有第一时间告知原告,直至庭审时,原告才得知。现涉案房屋价〖格已经从16000元/㎡(106㎡,170万元)降至12000元/㎡左右,即总价降至120万左右。即使原告再次出售房屋也不可能售至170万,被告不诚信的行为,直接导致原告转售房屋的利益损失50万元左右,其远远超过了违约金的数额,应当据实靈魂記憶赔偿。

                       同时,中介未尽到合理的审查义务,审查◇被告刘XX的购ζ 房资格,整个履约过程中,多处违约行为存在,没有尽↓到居间义务,只以获取高额中介费为目的,不仅给原支援龍族(第一更)飛 速㏑中 文 網''求首訂告造成巨大的损失,也拖延了原告防止损失扩大的最有利的时间,应当共同赔偿原告转售房屋的利益损失。

                       整个合同履行过程中,原告无任何的违约行』为,系真正的受害方和守约方。综上,原告请求合议庭在判定违约金时充分考量现在的房屋市场价〖格,综合考虑○原告切实的损失情况,以判定违约金数额。

                       以上代理意见,恳请合议庭予以充分考虑,作出公平、公正的判决,以维护倒確實是不簡單原告的合法权益。

                代理人:孙荣宁律师

                河北泰科律师事务所

                                                            2019年4月8日


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